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浅谈房地产投资风险分析

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  摘要:随着国民经济的快速增长,我国房地产业也呈现出良好的发展态势。但是,在房地产业高速发展的背后,其所带来的投资风险也在?#25214;?#22686;大,而要避免房地产投资风险,必须对房地产投资过程中可能出现的种种风险和不确定性因素做出分析。本文介绍房地产投资中常采用的分析方法,并按照房地产周期进行风险因素的识别。

  关键词:房地产投资;分析方法;风险识别

  房地产投资风险,是指由于各种难以预测的因素的影响,使得房地产投资行为主体的期望目标与实际状况之间发生差异,给投资者带来经济损失的可能性。

  一、房地产投资风险主要分析方法

  目前,常用的风险分析方法主要有专?#19994;?#26597;法、故障树分析法(FTA法)、幕景分析法、筛选监测诊断法、影响图分析法等。

  (一)专?#19994;?#26597;法。

  专?#19994;?#26597;法主要包括专家个人判断、头脑风暴法和德尔菲法等10余种方法,其中,头脑风暴法和德尔菲法是用途较广、具?#20889;?#34920;性的两种。

  1、头脑风暴法。头脑风暴法是以一个5~10人的专家小组以会议的方式进行,参加会议的人可以畅所欲言,鼓励不受任何?#38469;?#21457;表不同意见。通过专家之间的信息交流和相互启发,从而诱发专家们产生“思维共振”,以达到互相补充并产生“组合效应”,获取更多的未来信息,使预测和识别的结果更准确。

  头脑风暴法可以在很短的时间内得出风险管理需要的结论,在项目管理实施的过程中,也可以经常采用这种方法,对以后实施阶段可能出现的风险进?#24615;?#35265;性的分析。该方法是建筑企?#21040;?#34892;工程项目风险管理最直接最?#34892;?#30340;方法之一。但它适用于探讨的问题比较单纯,目标比较明确、单一的情况。如果问题牵涉面太广,包含因素过多,就要先进行分解,然后再分步进行讨论。

  2、德尔菲法。德尔菲法是由美国着名咨询机构兰德公司于五十年代初发明,经过多年的使用和理论上的完善已日趋成熟。该方法的主要特点表现在:能够让专家自由地发表个人观点,能够使分析人员与专家意见相互反馈。在进行专?#19994;?#26597;过程中,可以采用数理统计的方法对专?#19994;?#24847;见进?#20889;?#29702;,使定性分析与定量分析有机地结合起来。一般经过两至三轮问卷调查,即可使专?#19994;?#24847;见逐步取得一致,从而得到比较符合实际的结论判断。

  该方法具有广泛的代表性和可靠性,其优点是在缺乏足够统计数据和原始资料的情况下,可以进行定量的?#20848;疲?#32570;点主要是表现在?#36164;?#24515;理因素的影响,主观性强。

  (二)故障树分析法。

  故障树法也叫风险树法,也叫鱼刺图法,是分析问题原因时广泛使用的一种方法,其原理是将复杂的事物分解成比较简单的、容易被认识的事物。具体做法是利用图解的形式将大的故障分解成各种小的故障,或对各种引起故障的原因进行分解、细化。该法可以将企业面临的主要风险分解成许多细小的风险,将产生风险的原因一层又一层的分析,排除无关的因素,从而准确地找到对企业真正产生影响的风险因子。

  该方法经常用于?#38469;?#24615;强、较为复杂、直接经验较少项目的风险识别,其优点是比较全面地分析了所有故障原因,包罗了系统内外所有失效机理,比较形象化,直观性较强。不足之处是适用于大系统时,容易产生遗漏和错误。

  (三)幕景分析法。

  幕景分析法是一种能够分析引起风险的关键及影响程度的方法,一个幕景就是对项目未来某种状态的描述,它采用图表或曲线等形式来描述当影响项目的各种因素发生某种变化时,整个项目情况的变化及其后果。其描述方法可分为两类:一类是某种状态的描述,一类是发展过程的描述,即未来若干年某种情况的变化链,可向决策人员提供最好的、最可能的或最坏的投资前景,并且详?#35813;?#32472;出不同情况下可能发生的时间和风险。当各种目标相互冲突排斥时,幕景分析就显得特别有用。

  (四)筛选-监测-诊断?#38469;酢?/strong>

  近年来,国内外学术界都?#29616;?#35270;“?#30452;?rdquo;新理论,高德曼提出的“筛选-监测-诊断?#38469;?rdquo;是比较实用的。筛选是依据某种程序将潜在危险的影响因素进行分类选择的风险辨识过程;监测是?#38405;?#31181;险情及其后果进行监测、记录和分析显示过程;而诊断则是根据症状或其后果与可能的起因等关?#21040;?#34892;?#20848;?#21644;判断,找出可疑的起因进行仔细检查。筛选、监测和诊断是紧密相连的,由于客观事物的复杂性和可变性,往往一次“筛选-监测-诊断”过程不能彻底解决问题,在诊?#29616;?#21518;还有可能产生新的风险因素,因此需要重新进行这?#36824;?#31243;。筛选-监测-诊断?#38469;?#24212;用中,花费的时间和精力?#27973;?#22810;,由于过程很复杂,所以?#38469;?#24212;用的过程本身隐藏着许多主观臆断的可能胜。

  总之,对于不同的风险识别方法,使用时应针对实际问题的不同特点结合不同风险识别方法的优缺点而进行选择,这些风险识别方法实际上是有关知识、推断和搜索理论应用于风险因素的分析研究。

  二、房地产投资主要风险因素

  房地产投资的风险因素有多种分类方法,按风险的性质可分为?#21512;?#32479;风险(市场体制性风险)和非系统分析(项目差异性风险);按投资周期可分为:投资决策阶段风险、土地获取阶段风险、项目建设阶段风险和经营管理阶段风;按风险的来源可分为:社会风险、经济风险、?#38469;?#39118;险、自然风险、经营风险。本文对房地产投资的风险因素按照寿命周期的方式进行分类分析。

  (一)投资决策阶段风险。

  在整个房地产开发的整个过程中,投资决策阶段最为关键,这个阶段的风险主要来源于外部。如政策风险、经济体制风险、城市规划风险、区域发展风险?#30830;?#38754;。

  1、政策风险。政策风险是指由于政策的潜在变化给房地产市场中商?#26041;换?#32773;与经营者带来各种不同形式的经济损失。政府的政策对房地产业的影响是全?#20013;?#30340;,房地产政策的变化趋向,直接关系到房地产投资者的成功与否。房地产业由于与国家经济发展紧密相关,因此在很大程度上受到政府的控制,政府对租金、售价的控制、对外资的控制、对土地使用的控制,对环境保护的要求,尤其对投资规模、投资方向、投融资的控制以及新税务政策的制定,都对房地产投资者构成风险。在未实现完全市场经济的条件下,政策风险对房地产市场的风险尤为重要,特别是在我国,政府对房地产调控的力?#30830;浅?#22823;。因此,房地产商都?#27973;?#20851;注房地产政策的变化趋势,以便及时处理由此引发的风险。

  2、经济体制风险。一个国?#19994;?#32463;济体制决定着经济的发展方向和国民经济的结构比例以及经济运行机制。如果政府将房地产业在国民经济中的地位降低,减少投资于房地产业的资金,房地产商品市场的活动将会减少;另一种情况是经济体制改革后房地产业内部结构发生?#35851;洌?#25110;者说是房地产业发展的模式发生?#35851;洌?#21508;种房地产市场在整个房地产业中所占的比例发生?#35851;洹?#36825;种?#35851;?#20250;给?#34892;?#25151;地产市场带来生机,则对另一些房地产市场带来损失。比如,一些城市工?#21040;?#26500;的转型,导致对厂房需求下降,而对写?#33268;?#38656;求增加。

  3、城市规划风险。城市规划风险是指由于城市规划的变动对已经建成的、正在建设中的以及将要建设的房地产商品的价值量产生影响,给房地产商品经营者带来经济上的损失的风险。

  4、区域发展风险。区域发展风险是指由于周围环境的房地产商品发生变化而影响其他房地产商品的价值和价格,为投资者带来损失的风险。

  (二)土地获取阶段风险。

  房地产发展的最关键的?#26041;?#23601;是获得土地,在此阶段,会涉及到征地拆迁和安置补偿费等社会问题,风险较大。主要风险来源有土地产权不清风险、土地使用制度变化风险、征地开发风险等。 土地产权不清风险。土地产权不清风险是由于土地的产权不清楚给房地产投资者带来损失的风险。土地产权不清,不仅给房地产开发商带来很多?#20013;?#19978;的麻?#24120;?#32780;且有很多额外的损失,除了要花费额外人力、物力、财力等,?#34892;?#36824;要诉诸法律,承担败诉后的经济风险,如我国经常出现的越权批地和非法出让土地等现象。

  2、土地使用制?#32570;?#21270;风险。土地使用制?#32570;?#21270;风险一方面体现在变革使房地产商品的开发成本增加,如使用年限、补偿和收费的规定等;另一方面体现在政府?#35851;?#20351;用土地的一些具体?#38469;?#25919;策方面所带来的房地产投资风险。

  3、征地开发风险。征地开发风险是指由于征地拆迁所带来的风险,一方面我国现行拆迁安置法规条例太笼?#24120;?#21508;地情况千差万别,法规可操作性比较差;另一方面地块上原房产所有者基于社会的、心理的、经济的原因,可能不愿意出售。因此,征地拆迁很难顺利进行,最终投资者不得不付出比预期更多的金钱和时间,承受更大的机会成本。

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